【案情回放】

2015年1月27日，银行与李某、开发商签订《个人购房借款/担保合同》，约定：李某向银行借款637万元，用于购买房屋，担保方式为抵押加阶段性保证；李某同意将购买的房屋抵押给银行，为借款提供担保，并同意银行代位申请抵押登记；开发商承担阶段性连带责任保证，保证期间为发放贷款之日起至房产办妥抵押登记之日止；银行自接到开发商转交房屋所有权证之日起30个工作日内完成抵押登记；无论何种原因导致抵押登记未能办理，开发商继续承担保证责任。

合同签订后，银行向李某发放贷款637万元。李某自2016年3月起开始出现逾期还款情形。同年11月7日，开发商将李某的产权证交付银行。涉案房屋在2017年1月6日被公安机关查封。

现银行诉至法院，以李某违约及不能办理抵押登记为由，要求李某立即偿还全部贷款及利息，开发商承担连带保证责任。开发商主张其已依约将房产证交给银行，因银行未及时办理抵押登记致使房屋被查封，其不应承担保证责任。银行对此辩称，因李某拒不配合，导致抵押登记未能办理，己方不存在过错，开发商应承担保证责任。

【裁判结果】

一审法院经审理，判决李某承担还款责任，开发商对此承担连带保证责任。开发商不服提起上诉。二审法院认为银行怠于办理抵押登记，改判开发商不承担保证责任。

【法官回应】

银行怠于办理抵押登记开发商的阶段性连带保证责任可予免除

1.阶段性连带保证合同的性质

在商品房预售买卖交易中，买受人并未取得不动产登记证，无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，银行在没有增信措施的情况下不愿意放款。开发商为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，愿意在此期间提供连带责任保证，待银行取得抵押权证后，不再承担保证责任，阶段性保证应运而生。从阶段性保证制度创立的初衷是为了解决贷款风险敞口期的问题，加快房屋买卖的进程。故阶段性连带保证合同为附解除条件的合同，即抵押登记办妥，开发商即免除保证责任。一般情形下，解除条件满足，开发商免除保证责任，但当事人明确约定对解除条件满足之日前产生的债务承担保证责任的除外，因为该约定并不违反法律的强制性规定，属有效约定。

2.因第三人的原因导致解除条件未成就时开发商有无保证责任

有这里的第三人原因主要是指出借人不配合及房屋登记中心的迟延办理致使房屋被查封或被他人善意取得而无法办理抵押登记的情形。这种情形下，其实双方均无过错，责任承担实质是谁承担风险的问题。根据一般法理，如果双方当事人对此有约定，从其约定。如果没有约定，因阶段性保证制度设立初衷为解决银行风险敞口期，避免无增信措施的空档期，故开发商理应承担该风险；而且，合同约定开发商在抵押登记办妥之前承担保证责任，将该风险分配给开发商，亦符合合同约定。

3.银行怠于办理抵押登记时开发商能否免责及其认定规则

开发商免责银行在条件具备时及时办理抵押登记系其当然合同义务。如此不课以银行责任，如同允许其权利滥用，违反民法中的“权利不得滥用”的基本原则，亦违反公平原则，故此情形下，开发商的保证责任应当予以免除。当前，在商品房按揭贷款实践中，银行在贷款时往往已经让抵押人出具相关文件，可以自行办理抵押登记，并不必然需要抵押人的配合；房屋登记机关办理抵押登记的流程亦比较规范，在当事人提交材料时会出具收据，故银行有能力对此予以举证，银行应当举证证明系第三人原因导致其未能按期取得抵押权证，否则应认定其怠于履行义务。

4.阶段性保证责任保证期间的确定

阶段性连带保证责任属于保证债务，当然存在保证期间。依照法律的规定，保证期间有约定的从约定，没有约定的为债务履行期限届满之日起6个月。在阶段性连带责任保证所附解除条件满足时，开发商不承担保证责任，保证期间的适用无从谈起。非因银行原因致使阶段性连连带责任保证所附条件确定不能满足时，开发商的阶段性保证责任实际上已经变为连带保证责任，该保证责任的的期间并无特殊性，依据连带保证责任期间的相关规定予以确定即可。