一、返还原物之诉请求权基础相关问题的厘清
（一）返还原物请求权的性质和效力
根据我国《物权法》第34条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该法律规范是为纠纷当事人提出”房屋腾退”诉请、行使所有权救济权利的请求权基础。司法实践中，法院通常认为，”房屋腾退”诉请的构成要件是诉请提出一方享有所有权，被诉请一方构成无权占有，而不论占有人在主观上是否存在过错。
返还原物请求权是所有权效力的体现，是物权保护的重要方式。该请求权不具有独立性，原则上不能脱离所有权或者以占有为内容的其他物权而为转让，仅能在所有权受让人身上重新产生。转让为他人占有之物时，受让人是否取得返还原物请求权，动产与不动产适用不同的法律规则。动产为他人占有时，由于转让人无法完成标的物交付，物权变动未完成，受让人不享有返还原物请求权，标的物实际占有人可以向受让人主张占有抗辩。而不动产物权变动不以交付为要件，从权利取得来看，未交付本身不构成所有权取得的瑕疵，不影响所有权权能的完整性，受让人得基于其取得之所有权向占有其物之人行使返还原物请求权，善意取得情形下亦是如此，否则将得出占有权能与返还原物请求权仍由原所有权人享有的结论，损害所有权权能的完整性。
（二）可对抗所有权的占有权利
占有通常是基于一定权利，所谓占有权利，是指占有人基于法律、合同规定而占有某项财产的权利。可对抗不动产物权的占有权利具体包括：
（1）产生于限制物权的占有权利，包括农村土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权等。基于限制物权的占有权利具有绝对对抗效力，在所有权变动的情况下及于所有权的承继人。
（2）基于与所有权人之约定产生的债权性质的占有权利。基于债权性质占有权利受限于合同相对性原则，仅具有相对的对抗性，例外是买卖不破租赁规则，但是，此种例外系基于法律的明确规定，不可扩大至其他债权性质的占有权利。
（3）连环交易情形下的占有权利。例如转租的次承租人、连环买卖最后一手买受人对标的物的占有。在学说上被称为连锁占有，我国《物权法》对此未做规定，实践中可参考学说理论。根据通说，连锁占有需具备三个要件：一是中间人对所有人须有合法的占有权源；二是第三人须自中间人基于一定的法律关系（尤其是债之关系）取得占有的权利；三是须中间人得将其直接占有移转与第三人。
二、房屋腾退相关案件所涉焦点问题的处理
房屋腾退相关案件中，涉及返还原物请求权的审理通常涉及三个方面的争议焦点：
第一是标的物权属与基础法律关系争议，通常原告要求被告返还原物，被告以原告并非标的物所有权人或原、被告之间存在合同约定或其他基础法律关系对抗原告的返还请求，标的物权属以及基础法律关系争议的解决是返还原物请求权是否成立的前提。
第二是有权占有抗辩的认定。占有通常是基于一定的权利，既可以是他物权也可以是债权性质的权利，在原告享有所有权的前提下，被告是否享有占有权利是返还原物之诉的主要争议。
第三是损害赔偿与费用负担问题。房屋腾退案件中，多数所有权人除主张无权占有人返还房屋外，还会主张无权占有人支付占有使用费或赔偿损失，法院在哪种情况下依据何种标准支持占有使用费亦是该类案件的焦点问题之一。
（一）所涉基础法律关系的处理情况
笔者在对”房屋腾退”相关物权保护纠纷进行梳理的过程中发现，该类纠纷中往往会涉及基础法律关系的审理，如婚姻家庭关系、房屋租赁合同关系、房屋买卖合同关系等。因房屋权属与基础法律关系是否有争议的不同，法院在审理时的处理思路也存在着差异。
1.婚姻家庭关系
据分析，在涉婚姻家庭关系的房屋腾退相关案例中，纠纷产生的主要原因是共有物协议分割或分割之诉后，取得房屋所有权的一方诉请占有房屋的一方腾退房屋。该类纠纷所涉标的物的权属与基础法律关系较为明晰，争议较小，法院通常根据占有人是否有占有权源判决占有人是否有返还义务。
如，在张玥与牛捷等返还原物纠纷一案中，法院认为根据已经生效的判决，张玥系×号房屋的所有权人，牛捷、牛明秀居住在×号房屋内已经无法律依据，应当将×号房屋腾退给张玥。据此，法院判决牛捷、牛明秀将涉案房屋腾退并交付给张玥。在王火与马洪云排除妨害纠纷一案中，案涉房屋为当事人在婚姻关系存续期间承租的公房，后双方离婚。法院认为当事人在离婚时夫妻双方可以协商该房屋由谁居住使用，根据双方签订的《离婚协议书》之约定，马洪云有权居住使用诉争房屋。据此，法院未支持王火提出腾退房屋之所请。
2.房屋租赁合同关系
据分析，该类纠纷多为房屋所有权人（出租人）诉请承租人（次承租人）腾退房屋。与婚姻家庭关系类似，该类纠纷涉及的房屋权属和基础法律关系也较为明晰，法院通常根据房屋所有权人是否具有相应的请求权基础判决占有人是否有返还义务。
如，在北京市朝阳区供销合作社与石磊返还原物纠纷一案中，法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同明确约定租赁标的、租赁期限，现租赁期限届满，被告无权继续占有、使用租赁标的，理应及时向原告返还租赁标的，故对于原告要求被告立即腾退承租原告的房屋的诉讼请求，本院应予支持。在北京和风雅舍餐厅与项飞返还原物纠纷一案中，风雅舍餐厅与案外人孙丹于2008年12月8日就涉诉房屋租赁事宜签订了《北京市房屋租赁合同》，该合同期限届满前，又签订了续租合同租赁期限为4年。法院认为，项飞取得涉诉房屋所有权，依法享有对涉诉房屋支配的权利。现和风雅舍餐厅主张自己与案外人孙丹之间有租赁关系，进而对涉诉房屋系有权占有，一方面，第一份租赁合已经到期，和风雅舍餐厅无法以此主张有权占有涉诉房屋；另一方面，风雅舍餐厅主张与案外人孙丹之间在2013年3月初签订续租合同即第二份租赁合同，但是其迟迟无法提供第二份租赁合同，其主张缺乏事实依据。故而，法院判决项飞要求和风雅舍餐厅腾退涉诉房屋，有事实和法律依据，支持了项飞腾房的诉讼请求。
3.房屋买卖合同关系
在该类案例中，房屋权属与基础法律关系多存在较大争议，如借名买房合同关系中，出名人诉请房屋占有人腾退房屋；一房二卖情形下，已登记买受人诉请已占有房屋的买受人返还原物等。该类纠纷的处理，法院往往需要在对基础法律关系进行审理、对房屋权属进行认定的情况下，才就当事人腾退房屋之诉请做出裁决。
如，在陈智楚与中国农业银行股份有限公司北京珠江骏景支行返还原物纠纷一案中，涉案房屋原登记于潘明福名下，潘明福先于中国农业银行股份有限公司北京市分行（”农行北分”）签订《协议书》，约定将涉案房屋出卖给农行北分。后因双方产生分歧，双方解除《协议书》。随后，潘明福（出卖人）、潘玉兰（共有权人）与陈智楚（买受人）签订《房屋买卖协议》，约定将涉案房屋出售给买受人，并办理过户手续，将涉案房屋的所有权登记在陈智楚名下。该案中，法院在对当事人所涉基础法律关系进行审理，并确定涉案房屋所有权的基础上，认定陈智楚作为房屋的所有权人有权要求农行北分腾退，支持了腾房的诉讼请求。
（二）对”房屋腾退”诉请的抗辩情况
在具体案例中，房屋占有人会对房屋腾退的诉请提出抗辩。据分析，法院通常认为占有人以诉争房屋系其唯一住房、不具备腾房条件为由提出抗辩的，不是针对返还原物请求权的构成要件进行抗辩，对请求人的诉请不构成有效的反驳。
如，在中国科学院高能物理研究所与张长青排除妨害纠纷一案中，一审法院认为因张长青夫妇目前在北京市石景山区内无其它住房，且其女儿正准备参加2014年高考，故被告现尚不具备腾房条件。原告可在客观情况发生变化后，另行主张权利。但是，二审法院认为张长青主张目前没有住房不能成为其长期占有涉案房屋的理由，原审法院适用法律错误并据此予以纠正。北京市高级人民法院亦认为，张长青以不具备腾房条件为由拒不腾退房屋，缺乏事实及法律依据。
同样，在北京矿冶研究总院与梁怡生物权保护纠纷一案中，法院认为，被告梁怡生提出因新分配的房屋无法办理产权证不同意腾退原住房，于法无据，对此不予采纳。最终，法院判决支持了北京矿冶研究总院提出的腾退房屋之诉讼请求。
（三）房屋占有使用费诉请的裁判情况
房屋所有权人提出腾退房屋诉请的同时，亦会主张无权占有人支付占有使用费或赔偿损失。据分析，在因房屋租赁关系终止引发的相关纠纷中，因双方的租赁合同曾对租金标准有过明确约定，法院通常在判决无权占有人返还租赁物的同时，一般按照租金的标准判决无权占有人支付占有使用费。而对于其他原因导致的相关纠纷，法院对占有使用费或赔偿损失的诉请多采用如下两种处理方式：一是考虑当事人的亲属关系，不予支持权利人占有使用费或赔偿损失的诉请；二是法官在原告主张的给付数额下，结合案件情况，行使自由裁量权确定具体的占有使用费或赔偿损失的数额（此种情况下，存在标准不一的问题)。
如，在张善甲与杜铁男排除妨害纠纷一案中，法院支持了房屋所有权人杜铁男提出房屋腾退之诉请。但是，对于原告张善甲要求给付房屋租金一节，法院认为考虑双方当事人之间系亲属关系且双方并未签订租赁合同或协议，被告杜铁男也否认双方之间系租赁关系，故对原告要求给付租金的请求，法院不予支持。同样，在韩德先诉刘颖等排除妨害纠纷一案中，法院同样基于当事人之间系继父女关系，并结合涉案房屋居住情况，未支持房屋使用费的诉讼请求。
另一方面，如赵丽萍与李贤等排除妨害纠纷一案，原告主张被告按照每天200元的标准支付房屋使用费，法院在支持原告房屋腾退诉请的同时，认为被告逾期未腾退房屋应当支付房屋占用费，并参照本地区相同标准房屋的租金，酌情认定房屋占用费为每天50元。而在张会民与朱建生排除妨害纠纷一案中，原告主张被告每月按照2500元的标准支付房屋占有使用费，法院认为原告系涉案房屋的所有人，其有权要求被告腾退涉案房屋并支付房屋占用费，进而对该诉请予以支持。而在北京市大兴区红十字会与王绪刚返还原物纠纷一案中，法院认为：对红十字会主张的占有使用费，因证据不足，不予支持。
笔者认为，返还原物请求权是所有权效力的体现，是物权保护的重要方式。在涉及因《物权法》实施前房屋管理失范、权属流转复杂、历史权属不清等因素导致实践中房屋权属登记与占有分离的房屋腾退纠纷的处理中，要充分运用利益衡量的原则，正确处理产权关系、合理保护居住人利益。
编辑/杜倩如