梁福根与珠海依云房地产有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
珠海市斗门区人民法院一审（2016）粤0403民初166号
博主按：购房者可以充分利用订立本约前的协商义务，合理促使协商不成，返还预付款；而对于出卖方而言，首先需要在预约合同中包含本约的重要条款，出示本约的合同文本或是直接附上本约作为附件。
当事人信息
原告梁福根，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××0052。
委托代理人汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。
委托代理人陈佩瑜，广东敬业律师事务所律师。
被告珠海依云房地产有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码××。法定代表人何飞，执行董事。
委托代理人孙敏，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人孙亮。
审理经过
原告梁福根诉被告珠海依云房地产有限公司（以下简称依云房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由独任审判员亓飞于2016年3月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪泉泓、陈佩瑜到庭参加诉讼，被告依云房地产公司委托代理人孙敏、孙亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称原告梁福根诉称：2015年12月15日原告与被告签订《商品房买卖认购书》，对原告认购被告开发的位于珠海市斗门区白蕉镇东堤路＊＊＊号＊栋＊＊房并就双方签订《商品房买卖合同》的相关事宜进行约定，当天原告向被告支付了50000元购房定金。2015年12月18日，原告按照约定前往被告售楼部与被告协商签订《商品房买卖合同》，要求就商品房买卖合同的交楼时间、装修标准、产权证的办理时间等主要内容进行协商，但被告相关工作人员表示格式合同不能协商，只能按照其提供的样板签订，一个字都不能改动，并且要求原告支付首期楼款334500元人民币后才向原告出示完整版的《商品房买卖合同》。合同系双方在自愿、平等、协商一致、意思表示真实的基础上订立的，但是被告不顾原告的真实意愿，拒绝对合同内容条款进行协商，要求原告签订一个字都不能改的格式合同。原告认为双方未就《商品房买卖合同》条款达成一致意见，双方也未能签订《商品房买卖合同》，被告应当返还原告50000元定金，遂向法院起诉请求判令：1、解除原告与被告双方2015年12月15日签订的《商品房买卖认购书》；2、被告应退还原告支付的定金50000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告梁福根对其诉称提供如下证据：1、商品房买卖认购书，证明原告有意向购房，并向被告支付5万元定金，双方没有正式签订《商品房买卖合同》，没有对《商品房买卖合同》核心条款进行约定；2、非诉委托代理合同，证明原告委托律师与被告协商签订《商品房买卖合同》的事宜，从而证明原告履行了认购书的义务，是因为被告的过错导致不能签订《商品房买卖合同》；3、录音一（光盘内容），证明原告与被告协商签订《商品房买卖合同》，被告表示不能协商《商品房买卖合同》的核心内容，只能签订其提供的格式合同，合同内容一个字都不能改动，从而证明过错责任在于被告；4、录音二（光盘内容），证明原告与被告协商签订《商品房买卖合同》，被告表示不能协商，只能签订其提供的格式合同，合同内容一个字都不能改动；5、购房合同范本照片，证明被告提供的《商品房买卖合同》中交楼时间等核心内容没有约定（为空格内容），提供的合同范本与被告提供的证据不一致；6、第22号律师函，快递单，证明原告向被告发律师函要求对签订购房合同、退款等事宜进行协商；7、第23号律师函，快递单，证明原告向被告发律师函要求对签订购房合同、退款等事宜进行协商；8、收款收据及建设银行消费记录单，证明原告曾经向被告支付定金5万元；9、通话记录清单，证明原告律师与被告姓陈的经理137××××6585通话，通话时间11分10秒。
被告辩称被告依云房地产公司辩称：1、原被告双方签订的《商品房买卖认购书》是双方真实意思的表示，内容真实有效，原被告双方应按照认购书的约定履行义务并享受权利。购置房屋是一次重大的消费行为，原告在认购书上签名，应对认购书的内容及签署后果注意。被告在现场公示了相关文件及商品房合同的示范文本，销售人员也对原告进行了提示并告知其阅读相关内容，原告充分了解并认可其内容。2、原告主张的不能与被告协商合同条款不符合事实，原告明知其“三个月交房”的条件无法实现而故意提出，是想逃避其退房的责任。原告买房时多次前往销售中心，并实地看过商品房的建设进度，原告提出“三个月交房”的要求，是不合理的。
被告依云房地产公司对其辩称提供如下证据：1、商品房预售许可证，证明原告认购书中所购买的房屋是预售的，并不是现房；2、照片三张；3、视频光盘。证据2、3共同证明：销售合同、现场模板以及各栋入伙时间、购房流程均进行了公示，信息是公开透明的；2016年1月21日，原告认购的＊栋住宅的建设情况，通过照片可看出，该房屋尚在主体结构建筑中，不可能达到原告3个月内交房的要求，同时我方售楼部与建筑房屋较近，原告可随时看到建筑情况。证据4、商品房买卖合同（预售）示范文本，证明是有国家相关机关认可的，其空白内容证明双方是可以就合同进行协商的。
本院查明原告及被告提供的证据均在法庭上出示并经双方质证，现经本院审查认证如下，原告提供的证据1、2、5、6、7、8、9来源合法、内容真实且与本案相关联，本院予以确认；证据3、4，是原告单方制作，且无其他证据予以佐证，本院对其真实性不予认可。被告提供的1、2、4证据来源合法、内容真实且与本案相关联，本院予以确认；证据3是被告单方制作，且无其他证据予以佐证，本院对其真实性不予认可。经审理查明：2015年12月15日，原告梁福根与被告依云房地产公司签订《商品房买卖认购书》，认购书约定：原告认购被告开发的位于珠海市斗门区白蕉镇东堤路＊＊＊号＊栋＊＊号的商品房，暂测建筑面积为97.89平方米，认购总价为871571元。根据认购书的约定，原告须在认购书签订时支付定金50000元；同时约定原告以按揭方式付款，须在2015年12月22日前向被告支付首期款（含定金）334155元，并签署《商品房买卖合同》。《商品房买卖认购书》第四条约定：“1、买方已向买方出示双方将签订的正式《商品房买卖合同》文本及其他补充协议。买方已看过并理解上述文本及补充协议，且无异议。2、买方在签订此认购书时须支付购房定金，本认购书生效后，若买方提出退房，买方已付定金不予退回。……”。2015年12月15日，原告向被告支付定金50000元。在庭审中，原告称其曾前往被告销售中心，要求就涉案房屋的交付时间、房屋所有权转移登记时间、装修标准进行协商，但协商未果，原告遂要求被告退还定金50000元，被告拒绝退还。另查明，被告在其销售中心现场展示“各栋楼入伙时间公示”、“商品房买卖合同（预售）”、购房流程图，其中涉案房屋所在的＊栋“合同约定交付时间”为2016年12月20日、“精装交付时间”为2017年5月30日。
本院认为本院认为：本案的焦点问题是原告与被告签订的《商品房买卖认购书》的性质。具体而言，原告与被告签订的《商品房买卖认购书》究竟是意向书还是预约合同；如果认定《商品房买卖认购书》是预约合同，它与《商品房买卖合同》（本约合同）关系该如何界定：《商品房买卖认购书》作为预约合同独立存在，抑或《商品房买卖认购书》仅仅是框架性合同，具体合同需待《商品房买卖合同》（本约合同）确定后才能确立。《商品房买卖认购书》的性质。预约合同与意向书有相似之处，但两者性质上存在根本区别，意向书仅表示当事人进一步合作的意愿，其本身并不具有合同的约束力。
在本案中，原告与被告签订的《商品房买卖认购书》清楚载明拟购买商品房的位置、面积、总价、付款方式，对即将签订的《商品房买卖合同》的内容有足够的规定，形成了对买卖双方意思表示的约束；并约定原告于2015年12月22日前支付首期楼款并签署《商品房买卖合同》，明确了签订《商品房买卖合同》的时间；同时约定原告支付定金50000元，对买卖双方形成法律上的拘束力；而且被告已在销售中心现场公示“各栋楼入伙时间公示”、“商品房买卖合同（预售）”，原告在《商品房买卖认购书》表示无异议。从内容上可知，原告与被告签订的《商品房买卖认购书》具备预约合同通常所要求的要件，具备当事人、标的以及未来订立本约合同的意思表示等必备要素，远远超出了一般意向书的范畴，应认定其为预约合同。
预约合同与本约合同。原告与被告签订后，原告要求就《商品房买卖合同》中交房时间、房屋所有权转移登记时间、装修标准进行协商，协商不成即要求解除《商品房买卖认购书》，是将预约合同（《商品房买卖认购书》）看作本约合同（《商品房买卖认购书》）的框架合同，把两者看作为一个合同。本院认为，预约合同（《商品房买卖认购书》）与本约合同（《商品房买卖认购书》）是两个独立的合同，不能相互混淆。《商品房买卖认购书》只是为了订立《商品房买卖合同》而达成的合意，即使包括《商品房买卖合同》中的主要条款，两者也不能混为一谈；《商品房买卖认购书》产生的是缔约请求权即签订《商品房买卖合同》，而《商品房买卖合同》则是产生履行本约合同的请求权。原、被告双方签订的《商品房买卖认购书》是在平等、自愿的基础上签订的预约合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《商品房买卖认购书》约定原告须在2015年12月22日前向被告支付首期楼款，并签署《商品房买卖合同》，但原告拒不履行订立《商品房买卖合同》的义务，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，原告应承担预约合同违约责任，被告有权没收原告交付的定金。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条，判决如下：裁判结果驳回原告梁福根的诉讼请求。本案受理费525元（原告已预交），由原告梁福根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判人员代理审判员亓飞裁判日期二〇一六年四月五日书记员书记员周丽敏